دليل للاستثمارات في العقارات المصرية

 لطالما كانت العقارات تقليديًا وسيلة للاستثمار الكبير في حد ذاته وفرص الاستثمار للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية والمؤسسات المالية وكذلك الأفراد الذين يبحثون عن بدائل قابلة للتطبيق لاستثمار الأموال بين الأسهم والسبائك والممتلكات وغيرها من السبل.

توفر الأموال المستثمرة في العقارات من أجل دخلها ونمو رأس المال عوائد دخل ثابتة ويمكن التنبؤ بها ، على غرار السندات التي تقدم عائدًا منتظمًا على الاستثمار ، إذا تم تأجير العقار وكذلك إمكانية زيادة رأس المال. مثل جميع خيارات الاستثمار الأخرى ، ينطوي الاستثمار العقاري أيضًا على مخاطر معينة مرتبطة به ، والتي تختلف تمامًا تاج مصر العاصمة الادارية عن الاستثمارات الأخرى. يمكن تصنيف فرص الاستثمار المتاحة على نطاق واسع إلى قطاعات سكنية وتجارية ومكاتب تجارية وتجارة التجزئة.

سيناريو الاستثمار في العقارات

يجب على أي مستثمر قبل التفكير في الاستثمارات العقارية أن يأخذ في الاعتبار المخاطر التي ينطوي عليها ذلك. يتطلب خيار الاستثمار هذا سعر دخول مرتفعًا ، ويعاني من نقص السيولة وفترة بدء غير مؤكدة. لكون المرء غير سائل ، لا يمكن بيع بعض وحدات ممتلكاته (كما كان يمكن أن يفعل عن طريق بيع بعض وحدات الأسهم أو الديون أو حتى الصناديق المشتركة) في حالة الحاجة الماسة للأموال.

فترة استحقاق الاستثمار العقاري غير مؤكدة. يجب على المستثمر أيضًا التحقق من سند الملكية الواضح ، خاصة بالنسبة للاستثمارات في الهند. يدعي خبراء الصناعة في هذا الصدد أن الاستثمار العقاري يجب أن يتم من قبل الأشخاص الذين لديهم جيوب أعمق ورؤية طويلة الأجل لاستثماراتهم. من منظور العوائد المالية طويلة الأجل ، يُنصح بالاستثمار في العقارات التجارية عالية الجودة.

يمكن مقارنة عائدات سوق العقارات بعوائد بعض الأسهم وصناديق المؤشرات على المدى الطويل. يمكن لأي مستثمر يبحث عن موازنة محفظته الآن أن ينظر إلى قطاع العقارات على أنه وسيلة آمنة للاستثمار مع درجة معينة من التقلبات والمخاطر. ومن ثم ، فإن المستأجر المناسب والموقع والفئات القطاعية لسوق العقارات الهندي وتفضيلات المخاطر الفردية ستثبت أنها مؤشرات رئيسية في تحقيق العوائد المستهدفة من الاستثمارات.

سيعزز الإدخال المقترح لصناديق الاستثمار العقارية (REMF) و REIT (صندوق الاستثمار العقاري) هذه الاستثمارات العقارية من وجهة نظر صغار المستثمرين. سيسمح هذا أيضًا للمستثمرين الصغار بدخول سوق العقارات بمساهمة أقل من 10000 روبية هندية.

هناك أيضًا طلب وحاجة من جهات فاعلة مختلفة في السوق في قطاع العقارات للتخفيف التدريجي من معايير معينة للاستثمار الأجنبي المباشر في هذا القطاع. ستعني هذه الاستثمارات الأجنبية بعد ذلك معايير أعلى للبنية التحتية للجودة ، وبالتالي ستغير سيناريو السوق بأكمله من حيث المنافسة والمهنية للاعبين في السوق.

بشكل عام ، من المتوقع أن تقدم العقارات بديلاً استثماريًا جيدًا للأسهم والسندات خلال السنوات القادمة. ستتعزز جاذبية الاستثمار العقاري بشكل أكبر على حساب التضخم الإيجابي ونظام سعر الفائدة المنخفض.

بالنظر إلى المستقبل ، من الممكن أنه مع التقدم نحو الانفتاح المحتمل لصناعة الصناديق المشتركة العقارية ومشاركة المؤسسات المالية في أعمال الاستثمار العقاري ، فإنه سيمهد الطريق لمزيد من الاستثمار تاج مصر ديجويا العقاري المنظم في الهند ، والذي سيكون طريقة مناسبة للمستثمرين للحصول على بديل للاستثمار في المحافظ العقارية على مستوى هامشي.

الملف الشخصي للمستثمر

أكثر شرائح المستثمرين نشاطًا هما الأفراد أصحاب الثروات المالية المرتفعة (HNIs) والمؤسسات المالية. في حين أن المؤسسات تُظهر تفضيلًا تقليديًا للاستثمار التجاري ، فإن الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية يظهرون اهتمامًا بالاستثمار في العقارات السكنية والتجارية على حدٍ سواء.

بصرف النظر عن هؤلاء ، تعد الفئة الثالثة من الهنود غير المقيمين (NRIs). هناك تحيز واضح نحو الاستثمار في العقارات السكنية أكثر من العقارات التجارية من قبل الهنود غير المقيمين ، ويمكن تفسير الحقيقة على أنها ارتباط عاطفي وأمن مستقبلي يسعى إليه الهنود غير المقيمين. نظرًا لأن الإجراءات والوثائق اللازمة لشراء العقارات غير المنقولة بخلاف العقارات الزراعية والمزارع بسيطة للغاية ويمكن إعادة دخل الإيجار بحرية خارج الهند ، فقد زاد الهنود غير المقيمين من دورهم كمستثمرين في العقارات

تشكل الاستثمارات الأجنبية المباشرة (FDIs) في العقارات جزءًا صغيرًا من إجمالي الاستثمارات نظرًا لوجود قيود مثل الحد الأدنى من الإغلاق في فترة ثلاث سنوات والحد الأدنى لحجم الممتلكات المراد تطويرها والخروج المشروط. إلى جانب الشروط ، سيتعين على المستثمر الأجنبي التعامل مع عدد من الدوائر الحكومية وتفسير العديد من القوانين / اللوائح المعقدة.

مفهوم صندوق الاستثمار العقاري (REIT) على وشك التقديم في الهند. ولكن مثل معظم الأدوات المالية الجديدة الأخرى ، ستكون هناك مشاكل لقبول هذا المفهوم الجديد.

سيتم هيكلة صندوق الاستثمار العقاري (REIT) كشركة مكرسة لامتلاك ، وفي معظم الحالات ، تشغيل العقارات المدرة للدخل ، مثل الشقق ومراكز التسوق والمكاتب والمستودعات. REIT هي شركة تشتري الأصول العقارية وتطورها وتديرها وتبيعها وتسمح للمشاركين بالاستثمار في محفظة ممتلكات تدار باحتراف.

تعمل بعض صناديق الاستثمار العقاري أيضًا في تمويل العقارات. صناديق taj masr new capital الاستثمار العقاري هي كيانات أو شركات تمر عبرها قادرة على توزيع غالبية التدفقات النقدية للدخل على المستثمرين ، دون ضرائب ، على مستوى الشركات. الغرض الرئيسي من صناديق الاستثمار العقاري هو تمرير الأرباح إلى المستثمرين بأكبر قدر ممكن من الأمان. ومن ثم في البداية ، فإن الأنشطة التجارية لصندوق الاستثمار العقاري ستقتصر بشكل عام على توليد دخل من إيجار العقارات.

دور المستثمر أساسي في السيناريوهات التي لا تتطابق فيها مصلحة البائع والمشتري. على سبيل المثال ، إذا كان البائع حريصًا على بيع العقار وكان الشاغل المحدد ينوي تأجير العقار ، فلن يتم إبرام الصفقة فيما بينهما ؛ ومع ذلك ، يمكن للمستثمر الحصول على عوائد تنافسية عن طريق شراء العقار وتأجيره للمحتل.

مبررات مخططات الاستثمار العقاري

يشمل نشاط العقارات مجموعة واسعة من الأنشطة مثل تطوير وبناء البلدات والإسكان والممتلكات التجارية وصيانة العقارات القائمة وما إلى ذلك.

يعد قطاع البناء من أعلى قطاعات التوظيف في الاقتصاد ويؤثر بشكل مباشر أو غير مباشر على ثروات العديد من القطاعات الأخرى. يوفر فرص عمل لقوة عمل كبيرة بما في ذلك نسبة كبيرة من العمالة غير الماهرة. ومع ذلك ، لأسباب عديدة ، لا يتمتع هذا القطاع بوصول سلس إلى التمويل المؤسسي. يُنظر إلى هذا على أنه أحد أسباب عدم أداء القطاع لإمكانياته.

من خلال توجيه المدخرات الصغيرة إلى العقارات ، ستزيد الاستثمارات بشكل كبير من الوصول إلى التمويل المؤسسي المنظم. تحسن النشاط في قطاع العقارات أيضًا من تدفقات الإيرادات إلى خزانة الدولة من خلال زيادة ضريبة المبيعات ، والتحصيل الثماني والمجموعات الأخرى.

العقارات هي فئة أصول مهمة ، والتي في ظل الظروف التقليدية ليست طريقًا صالحًا للمستثمرين في الهند في الوقت الحالي ، إلا عن طريق الملكية المباشرة للعقارات. بالنسبة للعديد من المستثمرين ، حان شقق بالعاصمة الادارية الجديدة الوقت لتقديم منتج لتمكين التنويع من خلال تخصيص جزء من محفظتهم الاستثمارية لمنتجات الاستثمار العقاري. يمكن تحقيق ذلك بشكل فعال من خلال الصناديق العقارية.

توفر منتجات الاستثمار العقاري فرصة لتحقيق مكاسب رأسمالية وكذلك دخول دورية منتظمة. قد تنشأ أرباح رأس المال من العقارات المطورة للبيع للمستخدمين الفعليين أو المستثمرين المباشرين وينشأ تدفق الدخل من الإيجارات والدخل من الودائع ورسوم الخدمة لصيانة الممتلكات.

مزايا الاستثمار في العقارات

فيما يلي مزايا الاستثمار في مخططات الاستثمار العقاري

• باعتبارها فئة من فئات الأصول ، فإن العقارات متميزة عن طرق الاستثمار الأخرى المتاحة للمستثمر الصغير وكذلك المستثمر الكبير. الاستثمار في العقارات له منهجيته الخاصة ومزاياه وعوامل المخاطرة التي تختلف عن تلك الخاصة بالاستثمارات التقليدية. تؤثر مجموعة مختلفة تمامًا من العوامل ، بما في ذلك تكوين رأس المال والأداء الاقتصادي واعتبارات العرض ، على سوق العقارات ، مما يؤدي إلى ارتباط منخفض في سلوك السعر مقابل فئات الأصول الأخرى.

• من الناحية التاريخية ، على المدى الطويل ، توفر العقارات عوائد يمكن مقارنتها بعائدات الأسهم. ومع ذلك ، فإن التقلبات في أسعار العقارات أقل من الأسهم مما يؤدي إلى إدارة أفضل للمخاطر لعودة المقايضة للاستثمار.

• تظهر عوائد العقارات أيضًا ارتباطًا وثيقًا بالتضخم. لذلك ، فإن الاستثمارات العقارية التي تتم على مدى فترات زمنية طويلة توفر تحوطًا من التضخم وتحقق عوائد حقيقية

مخاطر الاستثمار في العقارات

تتعلق المخاطر التي ينطوي عليها الاستثمار في العقارات بشكل أساسي بالاستهلاك المستقبلي للإيجارات أو مخاطر سوق العقارات العامة والسيولة ومخاطر الإيجار واستهلاك العقارات. العوامل الأساسية التي تؤثر على قيمة عقار معين هي:

الموقع - يعد موقع المبنى مهمًا للغاية وعاملًا مهمًا في تحديد قيمته السوقية. من المحتمل أن يتم الاحتفاظ بالاستثمار العقاري لعدة سنوات وقد تتغير جاذبية موقع معين خلال فترة الاحتفاظ ، للأفضل أو للأسوأ. على سبيل المثال ، قد يخضع جزء من المدينة لعملية تجديد ، وفي هذه الحالة من المرجح أن يتحسن تصور الموقع. في المقابل ، قد يقلل تطوير مركز تسوق رئيسي جديد من جاذبية العقارات السكنية المسالمة القائمة.

الخصائص المادية - سيؤثر نوع المبنى وفائدته على قيمته ، أي مكتب أو متجر. تعني المنفعة الفوائد التي يحصل عليها المحتل من استخدام المساحة داخل المبنى. عامل الخطر هو الاستهلاك. تعاني جميع المباني من البلى ولكن التقدم في تكنولوجيا البناء أو متطلبات المستأجرين قد يجعل المباني أقل جاذبية بمرور الوقت. على سبيل المثال ، أدت الحاجة إلى حجم كبير من الكابلات الأرضية في مكاتب المدن الحديثة إلى تغيير مواصفات مساحة المباني المطلوبة. أيضًا ، قد لا يكون المبنى الذي تم تصميمه ككتلة مكتبية قابلاً للاستخدام مثل Cineplex ، على الرغم من أن Cineplex قد تقدم عوائد أفضل من المساحات المكتبية.

مخاطر ائتمان المستأجر - قيمة المبنى هي دالة على دخل الإيجار الذي يمكن أن تتوقع الحصول عليه من امتلاكه. إذا تخلف المستأجر عن السداد ، يفقد المالك دخل الإيجار. ومع ذلك ، ليس مجرد كمبوند دي جويا العاصمة الادارية خطر التخلف عن السداد هو المهم. إذا كانت جودة الائتمان للمستأجر تتدهور ماديًا خلال فترة الملكية ، فمن المحتمل أن تكون قيمة البيع أسوأ مما كانت ستصبح عليه لولا ذلك.